Alojamento local: Saiba mais sobre o negócio

29-11-2015

O que é preciso para entrar no mercado do alojamento local?

Para explorar um apartamento, moradia ou quarto (estabelecimento de hospedagem) é obrigatório, para cada imóvel, fazer previamente uma comunicação à Câmara Municipal, através do Balcão Único Eletrónico, e declarar o início da atividade na Autoridade Tributária. Este procedimento gera um registo e um número de alojamento local que surgirá no registo nacional e é enviado ao Turismo de Portugal. O processo está isento de taxas. São os decretos-lei 128/2014 e 63/2015 (para hostels) que estabelecem os contornos legais desta atividade.

Como gerir o negócio?

O site do Turismo de Portugal disponibiliza legislação, guias técnicos e conselhos a quem queira apostar nesta atividade, que deve ser vista como uma prestação de serviços: além do arrendamento têm de ser garantidos a limpeza do espaço, a receção ou os serviços de apoio. Diz quem está neste negócio que é preciso gostar de receber bem e ter muito tempo disponível para gerir os anúncios e as reservas, responder aos pedidos de informações e comentários dos hóspedes, atender a imprevistos (torneiras que se avariam, eletrodomésticos que falham, dúvidas dos hóspedes) e responder às responsabilidades tributárias. Por exemplo, por cada hóspede, o proprietário tem de enviar ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras um boletim com vários dados, o que nem sempre é feito. Ter boa localização e acessibilidades, mimar os hóspedes e conseguir ter bons comentários nas plataformas de reservas são a alma do negócio. Com o crescimento deste regime, surgiram também empresas especializadas nesta gestão.

Que obrigações tem o proprietário?

O imóvel e equipamentos têm de estar em boas condições e ter saneamento básico. Se for um quarto é obrigatória janela ou sacada para o exterior, mobiliário e utensílios adequados, vedamento da luz exterior e portas com sistema de segurança para assegurar privacidade. Nos alojamentos com capacidade inferior a dez utentes tem de estar acessível extintor, manta de incêndio, caixa de primeiros socorros, números de emergência. Ter seguro de responsabilidade civil e livro de reclamações também é obrigatório.

Como se promove um alojamento local?

A internet é a ferramenta essencial e os proprietários usam sites especializados, maioritariamente internacionais, como Airbnb, Booking, Homeaway, VRBO, Bedycasa ou Housetrip. As comissões cobradas variam entre 3% e 15%. Qual é o enquadramento fiscal? No IRS, a prestação de serviços como trabalho independente é tributada como a hotelaria e a restauração, em que 15% da faturação é considerada lucro - no arrendamento urbano os rendimentos são taxados a 28%. Se houver liquidação de impostos em sede de IVA, o alojamento local fica no escalão mínimo (6%).


Quem fiscaliza?

As autarquias, a ASAE, a Autoridade Tributária e o Turismo de Portugal. É impossível saber quantos alojamentos se mantêm à margem da lei em em Portugal, mas o fisco tem feito fiscalização: envia cartas aos proprietários que já estão registados e conduz investigações através do cruzamento de dados relativos a consumos de água ou eletricidade, para perceber se uma casa está a ser arrendada a turistas de forma irregular. A hotelaria - que tem criticado o excesso de oferta e a legislação que enquadra esta atividade - aponta para milhares de 'camas paralelas'. Tanto os hoteleiros como a ALEP têm defendido a necessidade de legalizar e fiscalizar mais, para evitar a concorrência desleal, sobretudo ao nível do preços.

Há coimas para quem não cumpre?

Sim. Consoante o tipo de infrações, as coimas podem ir de 2.500 euros a 3.740,98 euros no caso de pessoa singular e de 25 mil a 35 mil euros se for pessoa coletiva.

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